A Base de Cálculo do Imposto de Transmissão de Bem Imóvel (ITBI)

Quem já não se deparou com a seguinte situação: comprou um  imóvel por determinado valor e,  ao encaminhar os papéis para escriturar o bem, o Setor de Tributação da Prefeitura desconsiderou o preço pago, arbitrando outro de maior valor como base de cálculo do imposto de transmissão de bem imóvel?

Com a elevação da  base de cálculo os Municípios conseguem aumentar o valor do imposto, mas esse artifício está com seus dias contados. Recente decisão da Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) no julgamento do Recurso Especial n 1.997.821, sob o rito dos recursos repetitivos, muda essa lógica  arrecadatória.

As teses aprovadas no julgamento dos Recursos Especiais sob o rito dos recursos repetitivos  vinculam o Judiciário no julgamento de novos  casos idênticos.

Três foram as teses aprovadas nesse julgamento do STJ, a saber::

Primeira. A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;

Segunda. O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (artigo 148 do Código Tributário Nacional – CTN);

Terceira. O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral.

Observação importante: o ITBI somente será devido com a efetiva  transmissão do bem imóvel, que ocorre  no instante em que o adquirente levar a registro a escritura de compra e venda ao Cartório de Registro de Imóveis. É nesse momento que ocorre o fato gerador do imposto, conforme decisão do STF no Recurso Extraordinário com Agravo n. 1294969/SP, com repercussão geral.

Agora é esperar que os Municípios se adaptem à decisão do Superior Tribunal de Justiça. Caso continuem fixando o ITBI com base em suas tabelas de referência ou pelo valor venal utilizado para o cálculo do IPTU, caberá ao contribuinte recorrer ao Judiciário, que decidirá a questão de acordo com o entendimento firmado pelo STJ.